Calculadora de hipoteca.
Haz sitio a tus planes.
Cuota, gastos de compra, ahorro necesario e intereses. Fija, variable o mixta.
- Importe de la hipoteca
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- Intereses totales
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- Total a devolver al banco
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- Gastos de compra estimados
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- Financiación sobre el precio
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- Ahorro recomendado (20 % + gastos)
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Cuota con el tipo constante en cada tramo. No incluye seguros, comisiones ni productos vinculados.
Desglose de los gastos de compra
Notaría, registro y gestoría de la compraventa y tasación son estimaciones. Desde la Ley 5/2019, los gastos de la escritura de hipoteca los paga el banco.
Unos años marcan la diferencia.
Tu hipoteca, año a año
Cómo baja la deuda y cuánto de cada cuota son intereses.
Ver tabla de amortización anual
| Año | Pagado | Capital | Intereses | Pendiente |
|---|
Entiende tu cuota antes de firmar.
El simulador parte del precio de la vivienda y de tus ahorros. Primero estima los gastos de compra; lo que queda de tus ahorros se destina a la entrada y el resto es el importe de la hipoteca. Si ya sabes cuánto vas a pedir, elige «Importe del préstamo».
La fórmula de la cuota
C = P × i / (1 − (1 + i)−n)
P es el capital, i el tipo mensual (TIN / 12 / 100) y n el número de cuotas. Ejemplo: 200.000 € a 25 años con un TIN del 3 % dan una cuota de 948,42 € al mes y 84.526,79 € de intereses. A 30 años la cuota baja a 843,21 €, pero los intereses suben a 103.555,23 €.
Fija, variable o mixta
En una hipoteca fija el TIN no cambia. En una variable se suma un diferencial al euríbor y la cuota se revisa cada seis o doce meses; el simulador supone que el euríbor que escribes se mantiene todo el plazo, así que prueba varios valores. En una mixta pagas un tipo fijo los primeros años y variable después: la cuota se recalcula al cambiar de tramo con el capital pendiente.
¿Cuánto puedo pedir?
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda habitual y procuran que la cuota no supere el 30 – 35 % de los ingresos netos. Por eso conviene tener ahorrado en torno al 30 % del precio: el 20 % de entrada y el resto para gastos.
Impuestos de compra por comunidad autónoma
En segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad. En obra nueva se paga un 10 % de IVA (6,5 % de IGIC en Canarias) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que suele estar entre el 0,5 % y el 1,5 %. El simulador usa 11,5 % por defecto en obra nueva.
| Comunidad | Tipo que usamos | Detalle |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 7 % tipo general |
| Aragón | 8 % | 8 % hasta 400.000 €, más por encima |
| Asturias | 8 % | 8 % hasta 300.000 €, tramos superiores |
| Illes Balears | 8 % | Progresivo del 8 % al 13 % |
| Canarias | 6,5 % | 6,5 %; obra nueva con IGIC |
| Cantabria | 9 % | 9 %, 10 % en importes altos |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 9 % tipo general |
| Castilla y León | 8 % | 8 % hasta 250.000 €, 10 % por encima |
| Cataluña | 10 % | 10 %, 11 % desde 1 millón |
| Comunitat Valenciana | 9 % | 9 % (antes 10 %) |
| Extremadura | 8 % | Progresivo del 8 % al 11 % |
| Galicia | 8 % | Entre 8 % y 10 % según fuente e importe |
| Comunidad de Madrid | 6 % | 6 % tipo general |
| Región de Murcia | 8 % | 8 % tipo general |
| Navarra | 6 % | 6 % tipo general |
| País Vasco | 4 % | 4 % vivienda habitual |
| La Rioja | 7 % | 7 % tipo general |
| Ceuta y Melilla | 3 % | 6 % con bonificación del 50 % |
Muchas comunidades aplican tramos según el precio y tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. Comprueba el tipo vigente en la web de tu hacienda autonómica; en el simulador puedes cambiar el porcentaje. Metodología de la cuota: simulador del Banco de España ↗.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con el sistema francés, el más habitual en España: la cuota es constante mientras no cambie el tipo. C = P × i / (1 − (1 + i)^−n), donde P es el capital, i el TIN anual dividido entre 12 y entre 100, y n el número de cuotas mensuales. Al principio pagas más intereses y al final, más capital.
¿Cuántos ahorros necesito para comprar una casa?
Como referencia, alrededor del 30 % del precio: el 20 % que los bancos no suelen financiar y entre un 8 % y un 13 % para impuestos y gastos, según la comunidad autónoma. Con una vivienda de 250.000 € en segunda mano, eso supone unos 70.000 – 80.000 €.
¿Cuánto me presta el banco según mi sueldo?
Muchas entidades procuran que la cuota no supere el 30 – 35 % de los ingresos netos mensuales del hogar. Introduce tus ingresos en el simulador para ver tu porcentaje de esfuerzo y el préstamo máximo que correspondería a ese límite con el tipo y el plazo elegidos.
¿Qué diferencia hay entre hipoteca fija, variable y mixta?
En la fija el tipo no cambia durante toda la vida del préstamo. En la variable, el tipo es el euríbor más un diferencial y la cuota se revisa periódicamente. La mixta combina un tramo inicial a tipo fijo y después pasa a variable. El simulador recalcula la cuota al cambiar de tramo.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el tipo nominal que se aplica al capital y es el dato que usa el simulador para calcular la cuota. La TAE incorpora la frecuencia de pago, comisiones y algunos gastos y sirve para comparar ofertas entre bancos. Esta herramienta no calcula la TAE.
¿Qué gastos paga el comprador?
Los impuestos de la compraventa (ITP en segunda mano, IVA y AJD en obra nueva), la notaría y el registro de la escritura de compraventa, la gestoría si la contratas y la tasación. Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la escritura de hipoteca.
¿Por qué la cuota puede diferir de la del banco?
Las entidades pueden aplicar redondeos, fechas de liquidación, convenciones de días o bonificaciones por productos vinculados. En una hipoteca variable, además, el euríbor cambiará con el tiempo. El resultado es orientativo y no constituye una oferta.